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04.08.2017 10:12:48

Kolumne
GELD-Magazin

Immofinanz: Alle Hausaufgaben erledigt


"Zukunftsfit" - so bezeichnet Oliver Schumy die Immofinanz AG im aktuellen Umfeld. Ausschlaggebend für diese positive Entwicklung ist unter anderem die Tatsache, dass die Belastungen aus der Vergangenheit abgearbeitet sind und der Vermietungsgrad der Immobilien signifikant gesteigert werden konnte. Wo im Detail die Stellschrauben angesetzt wurden, führt er im Folgenden aus.

Interview: Mario Franzin, GELD-Magazin

GELD-Magazin: Sie sagten zuletzt bei der Bilanzpräsentation für das verkürzte Geschäftsjahr 2016, die Immofinanz sei zukunftsfit wie noch nie. Was ist dafür ausschlaggebend?

Oliver Schumy: Wir haben die vergangenen zwei Geschäftsjahre - eines davon war aufgrund der Angleichung an das Kalenderjahr verkürzt - intensiv genutzt, um erhebliche Belastungen aus der Vergangenheit zur Gänze abzuarbeiten, den Vermietungsgrad unserer Immobilien auf mittlerweile wieder deutlich über 90 Prozent zu steigern und die Kosten zu senken, wobei hier natürlich noch weiter Spielraum besteht. Bei den Personalkosten haben wir beispielsweise bislang eine Senkung um mehr als 15 Prozent erzielt und im Finanzierungsbereich das Volumen ausstehender Anleihen mit hoher Verzinsung reduziert und unser Kreditprofil wesentlich verbessert. Wir haben somit unsere Hausaufgaben erledigt, den Konzern damit deutlich gestärkt und werden das in den nächsten 24 Monaten auch in einer nachhaltig steigenden Ertragskraft sehen.

GELD-Magazin: Stichwort Altlasten: Die historischen Streitigkeiten auf Aktionärsebene sind damit auch vom Tisch?

Oliver Schumy: Ja, diese gehören nun endgültig der Vergangenheit an. Es ist uns hier erfolgreich gelungen, in sämtlichen Bereichen Rechtssicherheit für das Unternehmen zu schaffen.

GELD-Magazin: Das Portfolio wurde auf die zwei Bereiche Büro und Einzelhandel konzentriert. Wie entwickeln sich diese beiden Sparten aktuell und wie sehen die Perspektiven aus?

Oliver Schumy: Im Bürobereich konzentrieren wir uns ausschließlich auf die Hauptstädte unserer Kernländer und die großen Büromärkte in Deutschland. So entwickeln wir derzeit mit Float und dem trivago-Campus zwei architektonische Landmarks im Düsseldorfer Medienhafen und sind damit wohl einer der größten Immobilieninvestoren in dieser Stadt. Beide Immobilien sind vollständig und langfristig vermietet und werden ab dem nächsten Jahr den Konzernen trivago und Uniper als Firmenzentralen dienen.

Das Büro-Bestandsportfolio haben wir optimiert, unsere neue Marke myhive eingeführt und den Vermietungsgrad erheblich gesteigert. Wir sind bei einem Vermietungsgrad im Bürobereich von 75 Prozent gestartet und konnten diesen in knapp zwei Jahren auf rund 90 Prozent erhöhen. Damit haben wir viel erreicht, aber es ist natürlich noch nicht das Ende der Fahnenstange.

Im Einzelhandelsbereich fokussieren wir mittelgroße und kleinere Städte, weil wir für diese mit unseren Retail-Parks STOP SHOP und unseren Einkaufszentren VIVO! genau die richtigen Produkte haben hinsichtlich Kaufkraft und Einzugsgebiet.

Bei den STOP SHOPs sind wir bereits mit 67 Standorten in acht Ländern präsent und haben vor Kurzem den Erwerb von neun Retail-Parks in der Slowakei, Ungarn und in Rumänien abgeschlossen. Im Bereich der Projektentwicklung arbeiten wir derzeit an drei weiteren Standorten und sehen uns nach Wachstumsmöglichkeiten vor allem in Polen und Rumänien um.

In den kommenden Jahren werden wir unser Netzwerk auf über 100 Standorte erweitern und sind damit klar der führende Player in der Region. Unsere Retail-Parks sind so gut wie vollvermietet und die Rendite mit um die 7,5 bis 8 Prozent sehr zufriedenstellend.

GELD-Magazin: Sie haben jetzt von Produkten und Marken gesprochen. Warum setzt die Immofinanz als Immobilienkonzern auf eine "Markenpolitik"?

Oliver Schumy: Wir erreichen damit einen hohen Standardisierungsgrad, und das ist ein Wettbewerbsvorteil. Anstatt viele Einzelkonzepte zu erarbeiten, rollen wir ein einheitliches Konzept mit hohem Wiedererkennungswert aus. Das haben wir jetzt auch beim Roll-out unseres Bürokonzepts myhive gesehen. Die Marken ermöglichen uns, rasch zu expandieren und Kosten zu sparen. Gleichzeitig stehen sie für hohe Qualität und schaffen daher Sicherheit und Vertrauen für unsere Mieter.

GELD-Magazin: Was geschieht mit jenen Immobilien, die nicht mehr in Ihr Kernportfolio passen?

Oliver Schumy: Von diesen trennen wir uns. Bei der Vorstellung unseres Jahresergebnisses 2015/16 haben wir angekündigt, mittelfristig Objekte im Wert von rund eine Milliarde Euro abgeben zu wollen. Diese passen aufgrund von Lage, Qualität etc. nicht länger zu uns. Dabei sind wir gut vorangekommen. Per Ende März haben wir bereits Immobilien für mehr als 300 Millionen Euro verkauft. Darüber hinaus sind Immobilien für weitere rund 430 Millionen Euro bilanziell für den Verkauf vorgesehen. Die Erlöse daraus fließen in unsere Projektentwicklungen und weiteres Wachstum.

GELD-Magazin: Was ist zum Russland-Portfolio zu sagen?

Oliver Schumy: Wie angekündigt, wollen wir uns von diesem bis Ende des laufenden Jahres trennen. Die letzten Quartale haben wir intensiv genutzt, um unsere fünf Moskauer Einkaufszentren an das geänderte Marktumfeld anzupassen. Dazu zählt etwa die Integration neuer Retail-Konzepte wie zum Beispiel Fresh-Food-Markets, um die Positionierung der Einkaufszentren auch langfristig zu sichern. In unserem Einkaufszentrum Rostokino entsteht derzeit z.B. auf rund 20.000 m² die größte "Kid’s Zone" im Norden von Moskau mit dem Spielwarenanbieter Hamley’s als Ankermieter. Das alles wirkt sich positiv aus, wie man an der Entwicklung des Vermietungsgrads sieht und unterstützt damit den Verkaufsprozess. Inklusive der bereits unterschriebenen Verträge liegen wir in Moskau wieder bei über 90 Prozent, nachdem wir Mitte 2016 noch bei 81 Prozent waren.

GELD-Magazin: Die angedachte Fusion mit der CA Immo AG schiebt sich damit aber ins Jahr 2018. Mit der Abgabe von Russland laufen die Detailarbeiten wieder an?

Oliver Schumy: Ja, so ist es. Wir haben im Dezember des Vorjahres entschieden, uns für die Russland-Abtrennung etwas länger Zeit zu nehmen und daher die gemeinsamen Vorbereitungsarbeiten für die Verschmelzung vorübergehend ausgesetzt. Wie Sie an der Entwicklung unseres Vermietungsgrads in Moskau und auch des Rubels sehen, hatten wir mit dieser Einschätzung im Dezember vollkommen Recht.

GELD-Magazin: Was ist zur Situation des Finanzierungsbereichs zu sagen? Sie setzen dabei unter anderem auch auf Wandelanleihen.

Oliver Schumy: Ja, das stimmt. Ursprünglich haben uns sowohl das Volumen als auch die historisch hohe Verzinsung unserer Anleihen deutlich von unseren Mitbewerbern unterschieden. Das haben wir zu Jahresbeginn geändert und eine wichtige, mehrstufige Refinanzierungstransaktion getätigt. Dabei haben wir auch eine neue Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2024 und einem Kupon von 2 Prozent begeben, der sich weiter reduziert, sobald wir ein Investmentgrade Rating erhalten. Insgesamt werden sich unsere jährlichen Zinszahlungen für Anleihen damit von ursprünglich mehr als 27 Millionen Euro auf unter sechs Millionen Euro verringern. Das Unternehmen ist damit langfristig finanziert und spart jährlich 21 Millionen Euro an Zinskosten ein.

Auch ist die Tilgung der in 2017 und 2018 auslaufenden Anleihen bereits jetzt durch Liquidität gesichert, sofern diese im Fall der Wandelbonds nicht gewandelt werden. Und die Chancen dafür sind mit Blick auf die Wandelanleihe 2018, die ein Volumen von knapp 290 Millionen Euro hat, intakt. Unsere Unternehmensanleihe über 100 Millionen Euro, die einen Kupon von 5,25 Prozent hatte, haben wir Anfang Juli getilgt.

GELD-Magazin: Was ist zur Ausschüttungspolitik Ihrer Gesellschaft zu sagen? Dividende versus Aktienrückkauf?

Oliver Schumy: Beides. Mit den Beschlüssen der Hauptversammlung im Dezember 2015 haben wir die Basis geschaffen, um unsere Aktie wieder als nachhaltigen Dividendenwert positionieren zu können. Ursprünglich hatte das Unternehmen nicht genügend Rücklagen, um das gewährleisten zu können. Das haben wir gelöst. Und wie versprochen haben wir sowohl für das Geschäftsjahr 2015/16 als auch für das achtmonatige Rumpfjahr 2016 eine Dividende von sechs Cent je Aktie bezahlt. Auch für 2017 haben wir eine Dividende in Aussicht gestellt.

Aktienrückkäufe wiederum waren und sind ein wesentlicher Bestandteil unserer Ausschüttungspolitik. So haben wir auch aktuell wieder ein Rückkaufprogramm für bis zu 20 Millionen Stück Aktien laufen. Mit dieser Politik kommen wir den unterschiedlichen Präferenzen unserer Investoren entgegen.

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